文|凯风

学区房的利益盘子，终于动了。

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近日，北京市西城区出台新政，宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位”。

根据新规，新购房者子女入学，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。而一个学区房，原则上六年内只提供一个登记入学学位。

这意味着，继海淀、东城、朝阳等教育大区之后，北京最后一个教育强区宣布实行多校划片和六年一学位。

作为准“央区”之一，西城区坐拥众多部委机构，名校林立，堪称教育高地中的教育高地。

前几年，这里曾因“11平方过道学区房挂牌150万”、半地下室学区房卖出1050万天价等新闻引发广泛关注。

在过去，一个小区对应一所学校，只要能买到名校对应的学区房，100%可以入读名校，即便是过道房、地下室都会引起疯抢，这正是学位房热度高居不下的原因所在。

如果多校划片顺利推进，一个小区不再仅仅对应一所学校，而是包含名校和普通学校在内的多所学校。

那么耗资上千万买的学区房，未必再能百分之百进入名校，反而有可能被分配到普通学校，那么学区房的不确定性陡增，投资名校的热情必然随之下降。

这无疑触动了巨大的利益盘子。

对于一个名校云集、均价早已破10万的核心城区来说，西城区能推进“多校划片”和“六年一学位”，其信号意义非同一般。

这恰恰说明，北京对学区房真的要动真格了，这对其他城市无疑将形成明显的示范效应。

02

学区房价格，一直居高不下。

这背后的逻辑并不难理解。我国义务教育阶段实行“就近入学”政策，一个小区对应一所学校，由于名校资源相对稀缺，与名校相对应的小区价格必然水涨船高，这正是“学位房”热度长盛不衰的原因所在。

单校划片，说到底是一个萝卜一个坑。想要进入西城区的北京实验二小，或者广州越秀区的东风东小学，或者深圳福田区的荔园小学，只要买到与学校匹配的学位房即可，只要资金充裕，可谓0风险。

由于学位房溢价的存在，这些区域房价明显高于周边非名校板块。数据显示，同一地段，学区房相比于非学区房，普遍有20%左右的高溢价，部分名校的学区房溢价超过30%。

多校划片，有望改变这一逻辑。

多校划片之下，一个萝卜将会对应N个坑。同样一套学区房，有可能分配到名校，也有可能分配到普通学校。

如果“学区”之内，恰好有首屈一指的一流名校，也有对应城中村的“村小”，那么“多校划片”之下，学区房价格有可能面临断崖式调整的风险。

当然，在个别一线城市中心城区，优质学位资源云集，不同学校之间的实力差距并非如此悬殊，学区内名校云集，学区房的价值仍能得到维持。

然而，“多校划片”的存在，势必摊平学位房价格，对一流名校形成明显的利空，而对普通学位房则带来一定利好。

可以说，入学风险的存在，让学区房充斥着不确定性。

03

这些年，学区房面临越来越多的风险。

这其中，最主要的风险当属学区资源重新分配的风险，除此之外，还存在政策变动、城市中心转移等风险。

其一，学区资源重新分配的风险。

北京正在推进的“多校划片”，意在为全国义务教育改革做出可行探索。事实上，教育部已经连续多年发布通知，要求在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，积极稳妥采取多校划片。

虽然短期内，多校划片必然面临既得利益的阻碍，很难迅速复制到全国。但多校划片，已是大势所趋，连作为教育高地中的教育高地的北京西城区都能大刀阔斧推进，遑论其他地方？

其二，政策变动的风险。

学区房背后存在的教育溢价，这一溢价锚定于名校，有赖于教育政策的稳定性。一旦教育政策频繁变动，那么学区房的教育溢价也会随之变化，风险陡然增加。

这几年，恰恰是教育政策变动最为频仍的几年。去年，苏州工业园区在楼市调控压力下，将“五年一学位”调整为“九年一学位”，学位锁定期突然从5年变成9年。

深圳有城区也在学位压力之下，改变过去“对口入学”的规则，罗湖某名校甚至试图出台“住房面积50平以下限制入学”的政策。

虽然最后只是虚惊一场，但这无疑发出警醒：政策变量，已经成了学位房的重要影响因子。

其三，城市格局洗牌的风险。

改革开放40多年，经济一日千里，每个城市都在扩张，新城区拔地而起，城市中轴线一再发生变化，这必然对学区房格局形成挑战。

过去坐拥教育、医疗、交通、商业等优势的老城区，无法避免日益老化的命运，虽有“旧改”加持，但前景势必受到影响。（参阅《中央再提老旧小区改造，影响有多大》）

虽然教育优势一时不会消失，但随着城市政务区和商务区的不断转移，城市人口向新区或新中轴线的转移，城市的白领和金领群体也随之而转移，从而形成新的教育高地。

毕竟，任何区域的教育，都是由人来决定的。白领金领群体聚居之地，教育质量一定不会差。

04

那么，还要不要投资学位房？

这个问题，答案并非“是”和“否”如此泾渭分明。学位房到底还能不能投资，关键要看投资的是什么样的学位房。

其一，投资单个学位房，不如投资拥有优质教育资源聚集的区域。要知道，优质教育资源往往都聚集于中心城区，每个城市都有自己的教育强区，这些区域名校云集。不管是单校划片，还是多校划片，都不会过度影响学区房的价值。

其二，在学区房选择上，老破小优于老破大。许多老城区的旧房子，最大的价值就在于学位。买学区房投注的是优质学位溢价以及稀缺教育的升值空间，并非房子本身。相比于老破大，老破小反而是更具性价比的选择。

其三，跟着白领和金领群体走。

一个地方的教育是否优质，与学校的底蕴有关，也与家长和社区的氛围有关。白领和金领群体聚居之地，学区质量普遍存在向好的发展优势。

所以，一些政务区或商务区的准学位房，性价比反而高过老城区的传统学位房。

其四，扩大护城河，不要只盯学区房一个概念。无论是租售同权，还是多校划片，都将是改革的大方向，学区房本身的溢价效应必然不及过去那么坚挺。

加上“六年一学位”甚至“九年一学位”的锁定效应，学区房的流动性必然随之收缩，这时单纯只具备学区房概念的房子，抗风险能力就难以高估。

不确定性增加，没有更深的护城河，就难以抵御市场风险。有学区，有交通，有商业乃至商务配套的资产，才能获得更深的护城河。

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